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近来; }! _9 v7 z: P C2 F. l
华尔街风雨飘摇
6 {, H( N7 g( o/ E雷曼兄弟投资公司倒闭、美林证券被收购、最大的保险公司AIG 被收归国有' m+ O3 P/ u0 A9 P5 u/ x
华尔街版图大变样
. H! z$ O% o# w0 u全世界的股市都如同高台跳水一路而下
- v, f6 r6 A0 d& I( s8 D6 r3 O 金融市场走到今天这个地步
- A- l2 h" Z6 Z! E. @# S, B说复杂也复杂; e$ D4 x8 h) R) L
说简单也简单5 f6 V1 s4 u( K1 _, @
就两个字:贪婪 w1 m8 {! f* ]( `5 P6 w# ~( S% v
9 C2 b* R0 _" r( ^) ]% V让我们简单的回顾一下历史6 y2 M4 @8 I, d. H, l& M% J# X& p
过去15年来! y9 \; N* \" e1 I# Y2 G
美国婴儿潮出生的人开始进入退休阶段
' c5 b$ [2 h3 j, W) v子女独立了& Z+ g/ g; ?4 i
经济负担小了
1 T! V0 s; M$ e! _0 Z很多人开始搬到气候温暖的地方居住
! ]# o2 e8 ?9 |- \. Y不少人购买渡假房+ p: {5 }1 X5 k% O% {
子女成家立业也需要买房子
, `; G& j. \* I) X3 W再加上美国是唯一一个人口还在增长的发达国家
- ~) [4 E8 z+ |对房地产的需求增大
0 ~, _1 ^% i5 {3 G: a但是供应跟不上. [3 Q7 [4 \1 L: q
房价从九十年代末期开始明显增长
( H. u3 x2 u$ j+ D; N, A' e8 d- M* H$ p! E. d$ n* X1 C+ a! C
) F3 t1 I. Z6 X8 c2 \, O
911 事件之后美国经历了短暂的萧条
1 | V5 s" P5 q联储会连续降息以刺激经济
% h4 [3 J% |: Q( f5 P利息降低
# y$ b/ ~3 j8 z# @) L# o Q借贷成本降低
/ h" `; u' J, e" z! ^4 v房屋贷款成本降低* b+ _: H- B2 v J5 `
房地产市场需求更大
. X/ e& R) v& x6 H. x5 R( {. U' z房价一路上涨3 }% b( J7 \) Q" }
传统的房屋贷款一般是需要付5%到20% 的头期款$ B+ G4 U9 V" b
固定利率
4 ^5 `5 ]. n: I+ t15年或者30年为期' x6 ?2 g9 R9 Y* l( N( O, e
比如说张三买了一栋30 万的房子
0 J4 m( S, u( h, Q% p自己付20% 的头期款& o- j8 ^; G) k, L# _; [
借24万- M8 {8 Z l1 q2 |
8% 的利息" g( w, w0 G! j, ]
30年
; i4 O, I4 B1 f9 A这样的话 {& @" e# k; Z) X' a9 `% _2 f
张三需要拿出来6万块钱的现金
. T; y% h o6 `每个月的按揭费用是1千8
- u* [2 p/ y% ]9 p# G30年还清9 N, G H" D! C7 d% `8 U) p
$ d1 y% Q; d% z1 Y+ g
但是张三说我没有现金
2 k K2 w8 V e付不出头期款
, I" N9 o5 _, i$ R怎么办?贷款公司说
2 V3 D1 P3 H' i* B ]3 v( D+ M没关系
3 O; k) I" S6 o8 N/ R$ U现在我们有更有创意的借贷方法
/ v; ]3 N) x. k. w9 n6 ]不需要付头期款+ f' }& A5 G3 j
也不用8%的利息
1 p, R9 y5 z1 @1 O是浮动利息
( Z; v9 E, v3 A( G头三年只要付6%4 f* I, g+ @& H- B! F: S
三年后涨到12%
2 N7 I7 n* {4 A+ B# J2 U( x然后随市场浮动
- y. A8 t+ A# j; e% [/ p4 W% [9 C这样一来. S6 \) H/ e! o' x8 a- ^
你不需要现在就拿出一分钱的头期款; S2 B/ D y3 c, F; a2 U
每个月的按揭费用是1千9 ^4 \: J2 j5 N
/ @: b+ Q) O @6 t( z% K6 W) \( N张三说
4 o: }( L& w: B5 J& K4 Z# z不用付头期款好啊
( ^0 G! L9 S* ] u. T, |9 F但是一个月1千9我也付不出啊; M, C9 `5 X1 ^1 M5 V
贷款公司说
- S- l. e" I3 b0 C4 s不要紧
, O: Y; N1 _' H' C) o- Z, e: n# Q, R你可以把头三年部份的利息也借出来! n) \: X# N9 q+ c
这样
6 i E k6 y ?+ y4 n头三年的利息我收你3%
: d/ s# T: |+ {1 D另外3% 算是你借我的 z. V0 X3 x- L. Q
30万的房子
" V6 C3 b; F0 C4 S1 c一年3%就是9千
( S( ~1 |- J8 o三年就是2万73 r, e }( M% a& V$ w
这样就需要借贷32万7千块钱
+ ~7 X: x! O; m. A. _7 X$ h再加上贷款公司1万3千块钱的提成
8 E& M7 v* I3 w V" U& G2 k一栋30万的房子
, y& d' @( q9 c6 c贷款要34万
* j6 j3 t& F; c4 W每个月按揭费用1千4出头 y4 O, k N9 y( j. d5 k$ q$ I
% E5 w5 Z! D: q7 ]. C
张三说1 |! U9 _6 P' V9 U8 z( ]
万一三年之后利息上调2 _$ G, C2 c$ l% g
我付不出钱来怎么办?贷款公司说
* ~& K% H# X9 n5 ?4 n! C; ^0 R- k不要紧
; S6 X4 w, Q$ U- |3 j4 V" N( \三年之后咱们再重新贷款3 N) [* G7 V& o7 y' \+ a: y) A
借新钱还旧债
( V1 m% v3 P3 q5 L8 J9 O2 w9 ?那个时候房价更高
0 K# P) z! x3 _# e2 X8 {说不定还能借更多的钱6 N, g) x. m( G
大不了把房子卖掉还钱就是了' Q) f8 I' q8 n, M K% P
/ U! O. ?* e( j- a# c6 S3 @
张三一听6 k5 V! G" f$ [# y2 B9 r
这么好的交易岂有不做之理?因为张三现金和收入都不够传统的15年或30年固定利率贷款) z; M; V$ R# F C& S, o0 n
属于风险高的贷款
# P6 A; K. }# j也叫次级房贷, w* B2 h) m9 `+ U8 @
7 f) ^! G2 H6 ?# L回去之后# i" A* ~: \8 R, t
贷款公司把过去一个月一百个类似张三的次级贷款包装在一起
( X% ^7 |2 }0 F5 s3千万左右的贷款7 w5 o# P9 ]' ? Y+ F
卖给投资银行
4 \) f# Z$ g2 D3 D$ h& ^ 投资银行把从各地贷款公司那里买来的次级贷款
; O9 k( u! r1 b1 ]% z再组合包装成30亿的金融产品放到投资市场5 c( d' G) h+ d( j
叫做房屋抵押投资
2 O( v3 d! s1 f+ w2 e$ A( D卖给投资者) M7 P( W* M" B
. Z- Q$ c# k( J1 T# u. P9 F, X5 d投资者买进了这些投资也会担心+ L* x' I) q, V- b7 i# U \* k2 v1 r
万一抵押投资价格下跌怎么办?不要紧
]( m1 ^6 D6 E& r5 N! Z: u# [1 w有保险公司推出了保险产品对冲风险2 H( i y$ a* M& ?4 s; g
只要你支付一定的保险费& z: F( z" ^6 |5 m
万一投资贬值, U6 \# |2 ?5 p1 `( c
保险公司原价赔偿7 M/ I( b, u @/ h) n
0 m8 G% E4 e) f* ]6 Y; y2 o这样一来
3 E% X% \! J& w$ S8 c" q张三买到了平时买不起的房子
! x1 x$ x$ q2 v; }0 K贷款公司赚到了佣金
! p2 k' Y* _& b银行通过再包装推出了新的金融产品
' [6 q4 v8 l4 d; V投资者找到了安全的投资1 K, Y/ { z! w: T, ^5 T
保险公司赚足了保险费
4 T4 ?. B% w% t: F皆大欢喜啊!
; N# M: K" a- i- C' M( R' T- V2 j! C% W1 O
殊不知
$ z# d7 w9 c8 U% \5 Q0 G( x泡沫总有破灭的时候, c6 a/ K( {8 C- c* y
物价上涨、利率上升
( j7 S+ U4 P8 k4 M" l6 c1 w到第三年的时候 I" X! N6 w: w! U i m7 }2 l
3% 的利息跳到12%
- M! Z9 O ^( Q# k/ o按揭费用从1千4跳到3千54 n8 i$ t M) J8 z" @2 Q" L" l
房价从30万跌到15万2 w3 Y% s, ^. }
可是贷款还欠着33万, H( n; L4 l# p! q1 M& k- x( w0 B
千千万万个张三付不出钱4 m+ d* f$ C: J6 x
也贷不到款
4 s, A, y" o/ p8 z$ K a5 q房屋被银行没收
$ m: l- K* f% i银行的贷款抵押投资价值严重缩水9 x, K& d0 D0 B) Y- o
坏帐剧增( S. U: L4 \5 @
亏损连连9 E9 \. q% l2 Q+ |! A
保险公司面对层出不穷的索陪无钱支付
+ b4 _2 y: o( O资金告急" S [! \) h3 S5 L. R( F& }
这就是AIG 的困境
% l0 f. x S" c/ M1 s+ I. V7 t4 x# ~7 S
这不是贪婪造成的么?超过自己的经济能力买房消费是贪
4 _6 R8 q% i x( X6 x不顾对方是否有偿还能力鼓动贷款是贪' k, s8 G3 f! t0 K9 h
把次级贷款包装上市牟取暴利是贪& e" x4 [ i2 I. \; X
没有足够的准备金而赚取对冲风险的保险费还是贪
/ m! B: M2 g* [ 俗话说吃一堑长一智
, E6 J- M" G3 p" c" c只是这个亏吃的可是够大的% |4 S" V$ u9 t
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