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3 C- U# v5 f4 W5 \7 l. J
近来
9 X5 _! Y) R; P- M) ^" a: D7 {华尔街风雨飘摇
3 q, c G! A; p6 n- s雷曼兄弟投资公司倒闭、美林证券被收购、最大的保险公司AIG 被收归国有. F& r0 n4 }$ I7 f
华尔街版图大变样: ~6 N5 k2 N' y9 x* _( Y
全世界的股市都如同高台跳水一路而下1 \/ ]$ i( R/ \
金融市场走到今天这个地步
! W6 E& ]' M+ L, e& o说复杂也复杂
4 ^" D7 O b$ Y6 J ]说简单也简单
) J: C8 q$ S2 Y+ q; n" g就两个字:贪婪& r& z f* X S/ _& E" a6 |7 Q7 t
; A& l& \& b2 h
让我们简单的回顾一下历史3 A# ]' N8 j) {% Y& p
过去15年来
. B$ B" ~* l) c1 E. | K7 C美国婴儿潮出生的人开始进入退休阶段- b/ v( R. g+ t$ L
子女独立了
+ n f" E: V0 f1 u2 _! k经济负担小了
3 W/ e! M' s, g, F( ]很多人开始搬到气候温暖的地方居住* d5 d+ x. h- ]. r! Z9 I
不少人购买渡假房7 }! W7 V2 F7 K; M
子女成家立业也需要买房子
+ X0 j4 i+ Y9 e, |% i8 i再加上美国是唯一一个人口还在增长的发达国家0 Z3 ]' q0 Q: R, S, M% t
对房地产的需求增大7 O7 t1 `7 _% n* U; \
但是供应跟不上7 C( ^0 o4 `) u7 G1 T6 X+ D: \% [
房价从九十年代末期开始明显增长. @. W) S+ G8 L( Y$ [
- W- b/ f4 l) v \, d" j! p5 c; a# K! q0 Z# S% r
911 事件之后美国经历了短暂的萧条
* X+ ?4 ~* Y2 K+ e1 u1 y联储会连续降息以刺激经济% z7 S* |! r1 r' U
利息降低
7 n, M' C$ A# n" j( p4 T借贷成本降低$ C2 e: H& O' @/ A+ }5 @) g6 K: H
房屋贷款成本降低6 c( T; R' L8 W* E8 D3 ~5 @
房地产市场需求更大+ V# a1 \) S- y
房价一路上涨
/ n5 N8 @2 x: q5 M# ]. Z& e 传统的房屋贷款一般是需要付5%到20% 的头期款7 e6 q" b. t- t$ O) k
固定利率$ x6 @/ v' @2 `9 e3 L' K
15年或者30年为期
/ J' g9 h9 ~, s# U4 [( x! M比如说张三买了一栋30 万的房子4 j( r5 \! s* }( k& L: h2 @
自己付20% 的头期款
. v/ n1 r. U7 S# B' ]) R借24万# ]; h+ G3 t2 Z! `! P9 X0 W
8% 的利息
' g. `& U+ b& r- `8 i, V30年
7 t5 J' R* z5 X, h这样的话
5 R0 @' x9 j: o! H' a; r( A张三需要拿出来6万块钱的现金
% n1 y2 Z) x8 h) W每个月的按揭费用是1千8! d6 A- A# B+ \
30年还清
, x% s" ?" v& K/ o" A, y* H/ U, g: m& x0 L \2 r
但是张三说我没有现金; N4 R( b" C9 N. T3 Y$ |* e
付不出头期款
( I0 r' B0 [ P3 e8 w! ^1 u+ @8 r怎么办?贷款公司说
9 \# R2 \- l/ D3 J) P; K没关系4 h. q+ h5 Y% K. p
现在我们有更有创意的借贷方法( e, Q, p0 v' \/ H* I a
不需要付头期款
% }+ {9 L- I2 n E. R* N也不用8%的利息
3 h6 n9 e, B6 `0 B; Y是浮动利息
! e- u' ^- n4 N; J8 _$ P6 k头三年只要付6%
' R, r& o# i2 R9 a三年后涨到12%
& I4 E, p7 s' j5 M q然后随市场浮动' V$ h; ^5 M% q5 d8 i
这样一来, f9 s1 M# v2 I; Y# {
你不需要现在就拿出一分钱的头期款
1 M$ u2 Z- P3 n' E8 N8 v每个月的按揭费用是1千9
; D/ a0 O" d! `3 d9 u: |9 [4 r1 ?" U) T& b
张三说9 p% ^1 G5 P, r- h# @
不用付头期款好啊 @3 L3 x# F5 R9 k `' A
但是一个月1千9我也付不出啊
. q$ c6 ?& d% m4 K 贷款公司说
. I5 }7 \) N4 y4 v, B& f1 \不要紧
& i2 {$ y! e5 S ], p7 N你可以把头三年部份的利息也借出来
9 S. {7 i8 T2 E9 s/ R这样* U2 y" W o5 F1 K+ H
头三年的利息我收你3%( r$ m1 W( S) M: O4 T0 \8 O: ?+ @& u. ?; F
另外3% 算是你借我的 |1 F% I3 m/ X( U
30万的房子( g# A! l( j3 v! m" c
一年3%就是9千
: _6 B# ^+ E4 @, a( W& Y# A三年就是2万7
( h' n2 r" C& L1 e1 ?& _* K这样就需要借贷32万7千块钱
, ~+ C" K9 c+ c5 j+ ]; \再加上贷款公司1万3千块钱的提成
3 K' X- z2 q6 W" b一栋30万的房子, `6 o, {* E1 w$ \+ o( S" L
贷款要34万# e0 q4 |) p$ n( }! \
每个月按揭费用1千4出头
+ U+ s* g% X- ]" w" Y5 u' H/ O7 e8 K& F9 M' z2 c
张三说% G. B2 u% c' p6 E% u! ]
万一三年之后利息上调
1 e8 }+ {4 P9 z* d3 M6 r# p. U我付不出钱来怎么办?贷款公司说
R0 G# X6 q) O& y9 h0 D4 P- |不要紧5 E4 h4 C+ p0 `; Z3 N. ?( }
三年之后咱们再重新贷款5 R7 `' S6 g! w; g: W5 \
借新钱还旧债
$ ]1 n" E2 Z2 X. E那个时候房价更高. b c4 y" m' b3 e% [6 v
说不定还能借更多的钱2 v3 _& v2 [9 j- ^
大不了把房子卖掉还钱就是了
9 Q* K8 R' V7 q. }" u9 C! b' _8 c! g6 d* ?) A, H* j$ I
张三一听- T# z3 k* {" @/ \' e
这么好的交易岂有不做之理?因为张三现金和收入都不够传统的15年或30年固定利率贷款
( A: Q O6 }" L, @) M$ M" N: w属于风险高的贷款
/ w$ Z1 u; u! ^. x也叫次级房贷/ B1 M% b$ L. h( g' f: g
; }0 c+ R& @) M+ q" y2 n- E回去之后
+ T% }" D* x7 n6 E贷款公司把过去一个月一百个类似张三的次级贷款包装在一起
' I1 \1 D" Z' v5 ~# _& c3千万左右的贷款
# b0 q* m4 T- H" L: n卖给投资银行! R# ]4 \9 E% ^
投资银行把从各地贷款公司那里买来的次级贷款& t# D" \4 f- P7 M$ O
再组合包装成30亿的金融产品放到投资市场
1 @! k+ ~! {" V- o) X叫做房屋抵押投资2 P% o* h. W: V
卖给投资者
* F1 T! A5 h. R, X h/ b. ?6 Y
, p1 ]2 X: k$ U* M投资者买进了这些投资也会担心; i9 p; v/ M$ W6 H4 K' y5 X7 }
万一抵押投资价格下跌怎么办?不要紧
, u$ e* i) F: N' A( V1 O) X. D5 ^有保险公司推出了保险产品对冲风险- z* _: b+ V$ |
只要你支付一定的保险费2 ?; m* P5 Y) A1 N
万一投资贬值
8 j* ?, v" y4 E保险公司原价赔偿$ n: v9 I t7 u- Z1 ?9 I2 r1 n7 c/ C
! T' o7 I4 q7 {$ `9 h- e/ T这样一来
) z* F' A; a* d) W' Y5 m h张三买到了平时买不起的房子: e$ h& f* F- z) R
贷款公司赚到了佣金* ~+ u" Q4 q" D
银行通过再包装推出了新的金融产品
8 a5 v; e4 N1 f投资者找到了安全的投资
2 D) p% l. E, |$ P5 S: Y保险公司赚足了保险费7 s2 \6 A2 O: _7 O1 G
皆大欢喜啊!
" y9 I7 |, I+ u l+ ^% f: Z8 B1 i F1 r0 j4 _$ L0 o( O6 B/ f0 e
殊不知: Q! M' F8 ? `; d7 _
泡沫总有破灭的时候% r2 K9 u c2 o9 C1 `
物价上涨、利率上升
, }/ _( F0 x& {! y% V- I: N! p到第三年的时候1 Z% A7 }' a9 ~% m/ a
3% 的利息跳到12%2 A& m9 z9 y6 G
按揭费用从1千4跳到3千5
" N) n" w' s0 \( _2 s房价从30万跌到15万4 X/ [* q8 J8 l
可是贷款还欠着33万/ p: C8 W# K# Y* Z% G3 K
千千万万个张三付不出钱
Q1 M7 r7 _3 }7 N( @6 {也贷不到款
9 f/ J2 ]5 p/ S! P) q3 X9 X房屋被银行没收
" Z3 s+ x. r3 [. f; m银行的贷款抵押投资价值严重缩水
; |) U& z3 y& v坏帐剧增
( t# w4 Q0 w { f& @/ i亏损连连: s% Z* f/ g. {8 [. z( t0 ^* Q
保险公司面对层出不穷的索陪无钱支付
3 l' H" X e9 X- a资金告急
- b' r8 d) j! s8 d+ K这就是AIG 的困境' t9 i! u9 Y% j# \- l1 l: d9 v
9 N$ r5 S' o$ r& ?( Y这不是贪婪造成的么?超过自己的经济能力买房消费是贪
' J* o, l5 [+ V* F: [不顾对方是否有偿还能力鼓动贷款是贪
. v" ?9 D" {( k% X, R把次级贷款包装上市牟取暴利是贪7 x1 ^. [& }: Z/ D" U. n
没有足够的准备金而赚取对冲风险的保险费还是贪1 O! I" q4 B" l* g
俗话说吃一堑长一智3 S _( c4 p$ C) N
只是这个亏吃的可是够大的
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