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近来
( A8 F2 B8 A) Z+ v+ T) A: s华尔街风雨飘摇 % S1 y F, g( y! B/ m: W: E1 i
雷曼兄弟投资公司倒闭、美林证券被收购、最大的保险公司AIG 被收归国有, E+ ]: Z* _" F% o
华尔街版图大变样
2 N' W- ~3 z: r% }& \) B/ s全世界的股市都如同高台跳水一路而下
3 z! B X; @: I; V3 w8 v1 S 金融市场走到今天这个地步# `5 E- r' x# B( g
说复杂也复杂
O6 ?( L( ~6 P" H& }6 E# {8 E) o说简单也简单+ O; [% w; Q& B
就两个字:贪婪
) F6 Y+ b2 y' O t
; A5 F% u* X* v6 k$ P让我们简单的回顾一下历史% N5 V) |% W" |3 e/ ^8 u
过去15年来
7 n% i' j/ F0 K- f2 v/ D$ X美国婴儿潮出生的人开始进入退休阶段
7 `2 J+ w1 N P9 R/ f f子女独立了9 |) H# ^/ I+ s
经济负担小了, h7 W2 W7 L% h2 o, F1 Y$ c" _9 g. w
很多人开始搬到气候温暖的地方居住
( F6 n- R3 A4 Y; X6 N# q不少人购买渡假房4 U! n8 o" M: `1 t) I
子女成家立业也需要买房子3 V [: E/ @: H* w0 E# [. |
再加上美国是唯一一个人口还在增长的发达国家
$ V* {. F% [& ]- b2 o对房地产的需求增大
' D+ R0 W9 e1 v( R) u! g( H但是供应跟不上, m' W& _. K3 k2 X* ^; h3 ?
房价从九十年代末期开始明显增长7 U* b9 x, \4 l( m6 u) Z; ]
, l; m. a' K* F
+ P* R/ }; s# X' ^911 事件之后美国经历了短暂的萧条1 \# J, G# }* |! \5 [' I6 ^2 T
联储会连续降息以刺激经济% c) v# ~: ?1 C- l2 c2 B8 b
利息降低' l; d7 w8 p* h, t5 d- r. ?( Y
借贷成本降低3 Y6 c# L- D% }1 O# ]- c$ ^8 R& r
房屋贷款成本降低9 L& x: {* w) g5 c% G/ r! W9 N2 b
房地产市场需求更大
2 P# P1 A/ H: R) r房价一路上涨
" z Q7 E" d4 Q) L6 b8 J. F* h3 ^ 传统的房屋贷款一般是需要付5%到20% 的头期款# B, V4 | n" V* e) r3 F6 T
固定利率
- i: }9 P0 Z& F5 ]: Y% A15年或者30年为期8 s% i" o# d. B. t# u$ _6 H/ t
比如说张三买了一栋30 万的房子. y9 H, W* d5 c
自己付20% 的头期款
+ a% U& z8 b {借24万
# u' ? C$ e4 ?8 ]& G" ~8% 的利息/ u& V8 K0 X3 v- j: `- T
30年8 h# r" w @( [( F6 w8 `
这样的话8 A2 `6 \! {3 ]
张三需要拿出来6万块钱的现金
9 o* N9 M7 I& H, l( D" X每个月的按揭费用是1千8: `5 j1 c! W& t$ f; v {! y
30年还清8 A( x( S6 j1 X7 ?5 ~
. d! Z& K! v. W/ S! z
但是张三说我没有现金( E3 y- A( u+ y7 [( r
付不出头期款
' @* ~2 R& o3 M! b, t# [怎么办?贷款公司说
; E: K- n. r& f2 p n8 A没关系8 i2 \6 f' c- h& W
现在我们有更有创意的借贷方法
0 p8 e% z* R" ^9 f5 F1 |" E不需要付头期款4 U8 ^9 s) A E+ J. k4 E: t0 B4 T
也不用8%的利息
# N/ F' G+ k. g2 y# j$ R1 I% c" o是浮动利息
" f, c ?- L* h2 j: s+ ]头三年只要付6%
1 I: V; r& @ { [三年后涨到12%6 g* T! }0 l6 x
然后随市场浮动
$ _/ t* u) @' `+ y; d2 M这样一来
' {6 D* d9 P1 Q% h你不需要现在就拿出一分钱的头期款: Y# k: F# u' u4 Y/ W: y1 p
每个月的按揭费用是1千9
( n; c9 |: L3 K5 x( i4 s* A/ `: W" A; [/ s, P1 n
张三说: x9 W5 g( u$ L8 Z- w
不用付头期款好啊
6 R; C, d# v3 Y但是一个月1千9我也付不出啊
E0 U2 h+ S' B/ p2 K2 \2 n 贷款公司说" S$ v; m' A' w9 q
不要紧* s ?: |6 {" n( j" \* x; g o
你可以把头三年部份的利息也借出来
" r6 b6 [9 ]/ y- g9 Q: c. S这样8 U* Q9 K, ?3 W& P8 J
头三年的利息我收你3%
( Z' \% O$ |, Y. J/ P另外3% 算是你借我的
2 y! y; i+ y* w$ j; i30万的房子# M0 \& z2 L/ F& D2 H5 l$ Z
一年3%就是9千0 t8 x8 V2 z; F4 V7 y& C- J2 p
三年就是2万71 H8 w+ A, a- ]$ \
这样就需要借贷32万7千块钱
6 D# T, x8 L$ r再加上贷款公司1万3千块钱的提成
i9 B. j6 b0 a1 M; e一栋30万的房子
3 ~6 q# ]3 w$ E贷款要34万
8 i3 T! I3 v( \每个月按揭费用1千4出头+ ~4 Q& [& q ^% Q4 A3 {. l% S
. }, F8 ^# G4 X, F6 R/ a张三说
# V0 b" S. s' q+ d+ z; x万一三年之后利息上调
. I; g. x% p1 C' |我付不出钱来怎么办?贷款公司说% T9 C. g4 T5 C- T; z$ {
不要紧
6 `" ^ M) _6 i" Q三年之后咱们再重新贷款
4 A, M# o d) [借新钱还旧债1 E" o- [2 T% { ]# d. |. j: h2 U
那个时候房价更高* T7 W, i: W; `& G9 X
说不定还能借更多的钱
8 N+ h8 `) I! D. N6 f1 t% @2 ?大不了把房子卖掉还钱就是了4 m/ e9 X& O7 |
1 H+ o6 C Q- B; L
张三一听+ @% Q1 T1 }5 y, X9 x6 |; E3 J* K
这么好的交易岂有不做之理?因为张三现金和收入都不够传统的15年或30年固定利率贷款: Z3 @/ u5 r& @4 g N
属于风险高的贷款- R1 s6 u4 B) [4 Q! O/ x
也叫次级房贷
. Y: T) w R, Q; f; x Y+ N, J% c
回去之后3 d Z3 O6 L9 @, j% i
贷款公司把过去一个月一百个类似张三的次级贷款包装在一起( q) ~$ u/ x/ [: h% Y
3千万左右的贷款
4 G* g7 h" h& S' K7 m% m& A7 {) j卖给投资银行. s& J) T& @% t( b; Q
投资银行把从各地贷款公司那里买来的次级贷款- U/ E- o& k" c% x+ k7 c' N
再组合包装成30亿的金融产品放到投资市场
) b. \ p$ q' j0 S叫做房屋抵押投资% h/ }2 y3 A& X# p: @- P
卖给投资者$ F1 F1 D5 t/ Z: r, v2 I5 n: I
7 Q% N' f6 q/ w0 w2 u u0 B投资者买进了这些投资也会担心
/ w* j* f& j/ D! V1 O# z$ V5 O万一抵押投资价格下跌怎么办?不要紧
# Q- W% ?$ z7 Y. F8 T4 t* {有保险公司推出了保险产品对冲风险
; ~0 i) ?, f, \8 ]- p( |* p" {只要你支付一定的保险费) o4 X _2 O! K5 T {, Q$ |
万一投资贬值2 B5 b6 z' |' J4 }$ W, w
保险公司原价赔偿. z! b5 j& L: }* W3 ]5 n" ^. Y
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这样一来0 w% d/ j% o, Q X
张三买到了平时买不起的房子0 W5 I" Q. m' r
贷款公司赚到了佣金
# R Y( o$ |' Z" w银行通过再包装推出了新的金融产品- q3 z8 |$ J# k* x( y8 c$ S! }
投资者找到了安全的投资! C7 Z- k8 k: y7 z$ P H7 w8 {' K
保险公司赚足了保险费. T$ k7 _6 L- q1 i, x4 {) V
皆大欢喜啊!6 u' ]3 ` i4 L G
, g1 I2 @: z/ `
殊不知2 y9 F+ v. l1 e) t T
泡沫总有破灭的时候
4 }- N# L" {' P物价上涨、利率上升2 K5 O* C8 h8 h# i/ \8 R; G+ ]* z
到第三年的时候9 t2 M, f6 q8 r
3% 的利息跳到12%
X4 S, G9 P/ y按揭费用从1千4跳到3千5
5 K: ` o/ {/ `1 A3 B4 F" o" J房价从30万跌到15万% [; b3 w# f; ~3 \% u" F
可是贷款还欠着33万6 ]% R# w! J% r0 }
千千万万个张三付不出钱
0 ?. Y, V, k8 m* ^/ R$ _也贷不到款
! r: a, M4 w- z m1 _* B, a" E0 A6 ~- d房屋被银行没收) F& C1 L+ p6 k6 L
银行的贷款抵押投资价值严重缩水) t8 u7 {# J% Z
坏帐剧增
4 x, C" n a% p# {, g7 j: h2 q亏损连连/ x* X) f- u& S
保险公司面对层出不穷的索陪无钱支付
( b1 L0 ~% ^+ A3 I资金告急; [0 @5 ~& a; |3 ~" O/ f9 j& y
这就是AIG 的困境
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这不是贪婪造成的么?超过自己的经济能力买房消费是贪, Q7 e! t }6 z4 a7 w$ L8 |% d
不顾对方是否有偿还能力鼓动贷款是贪0 x2 H* T% k) H" p& x1 c3 @2 n
把次级贷款包装上市牟取暴利是贪7 I- `! d; V$ D+ x/ ~
没有足够的准备金而赚取对冲风险的保险费还是贪2 x, M% `, l- k' M" {/ h
俗话说吃一堑长一智
+ W# Z Q5 Z6 k% |1 W1 P. n只是这个亏吃的可是够大的
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