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9 j! n1 z: C% F/ ]% n( X# z
' ^8 }( o" |. J" n% l+ ?( U- U- A" z3 y3 o. p" j! ~5 C# N
近来5 @: A& C( L. X. x. G; E1 P
华尔街风雨飘摇
$ {1 F& `! ^1 q+ ^8 i雷曼兄弟投资公司倒闭、美林证券被收购、最大的保险公司AIG 被收归国有6 m/ D" i/ V- H5 z" h
华尔街版图大变样
, `% l+ V V, C全世界的股市都如同高台跳水一路而下
' p/ F c$ N! H4 {# O 金融市场走到今天这个地步9 W" B; W. R$ L i' x5 D
说复杂也复杂
]9 w2 F% [* d$ j6 L# X% {说简单也简单$ o3 X {. i( g4 q+ r6 p* u
就两个字:贪婪# T# W4 q. I" j( v4 s' y" u" A
, t2 I# g. \! Q% s }9 P3 K9 z
让我们简单的回顾一下历史
/ a7 q* W. K, D+ O. e% `过去15年来* |2 T( [' B" A
美国婴儿潮出生的人开始进入退休阶段
. c1 N: o- j! k& ]. F子女独立了; S. W6 \0 X2 g/ b- S
经济负担小了
6 C0 u% W9 m) \3 i4 X1 b很多人开始搬到气候温暖的地方居住2 W( A( {1 V% C' o8 ^: `
不少人购买渡假房
# {" f6 Q: r1 r: B; t7 e; ]子女成家立业也需要买房子/ t& ~" m% j/ D, k8 {
再加上美国是唯一一个人口还在增长的发达国家, a* B$ B- Z& m8 Q& O s" w( m
对房地产的需求增大" T* s; h! F! w2 m
但是供应跟不上
9 j, @9 J: a8 @3 d# v% Y房价从九十年代末期开始明显增长: m% t& z( @7 r. F8 r% B, N
7 ~ V& f9 }8 ~2 y, s: V: T5 [) B" |" j2 {4 U8 s
911 事件之后美国经历了短暂的萧条
/ H8 @) Q5 o- D- ?# j3 \1 o( r联储会连续降息以刺激经济
4 J1 ?# ~9 }4 k利息降低5 z8 t1 b6 a! T4 W
借贷成本降低
6 t2 ?, |8 Y/ g& G C房屋贷款成本降低
# K. W/ A4 l; ~, F7 Q房地产市场需求更大+ c3 B' \1 `/ {$ k, K, ~( D
房价一路上涨
/ X3 [6 C( E1 T2 Y9 q" q7 N' J 传统的房屋贷款一般是需要付5%到20% 的头期款
! r9 a: J4 t2 C& r2 K2 }: g2 z% {固定利率" A4 ^" T2 f% C `7 A4 U, y
15年或者30年为期
$ j) A; f8 C7 N1 k比如说张三买了一栋30 万的房子
# Z1 l3 Y+ k2 D. p% u自己付20% 的头期款
% w( p3 G/ M9 A5 T9 ]借24万
# c, T, k5 p& }6 N8 ~8% 的利息
' u' r# t* E' c! T6 a( g5 p, `# E30年
8 h+ C- N1 L" h6 V( ?) B" B这样的话
1 V6 Q" ~& e5 b4 F6 k+ ?+ z张三需要拿出来6万块钱的现金) Z) c) L3 o' p8 y f! \1 O
每个月的按揭费用是1千8
5 v- D' K. Z% o9 B3 t5 Q& X) P30年还清
# [) {& y }2 o* U" Z. ^$ o
8 A( u" h1 o$ T: J+ W: d2 o/ e但是张三说我没有现金
% T/ x2 {& z. q4 v! Y4 w- w付不出头期款
# M: U6 |' @) ?' u$ }怎么办?贷款公司说
8 j" y2 M3 A0 b: ]没关系
* x Y/ {* O& d4 |$ J! h现在我们有更有创意的借贷方法
+ `' N; D6 l* W. J不需要付头期款
( v' T) |. t% H* w5 \7 L* ?0 W也不用8%的利息
& w; h( D; j7 \# `# {是浮动利息
( @* F, c7 E( { S! T* d头三年只要付6%' a/ h3 [/ V5 s* O" z
三年后涨到12%$ t; l" g7 t8 e0 G9 ?
然后随市场浮动- |: C2 O# a( W2 x) ^
这样一来( y8 H/ p8 q" ^) i4 }; H1 C
你不需要现在就拿出一分钱的头期款: r+ J! k2 J* }& c! C
每个月的按揭费用是1千9( J- a, f! O. K9 v* L
; H1 }) s5 Z7 s9 U
张三说
q1 Z/ X+ P" e, V0 f+ b不用付头期款好啊
) n* |' b' A5 [+ _- T但是一个月1千9我也付不出啊
& _5 B" P, ?4 d 贷款公司说
8 C+ h& H8 |- W3 F: s不要紧' |) D% I# M9 s- ~* ^) A" V
你可以把头三年部份的利息也借出来
. r" M4 W& y* [$ [2 |3 |这样
$ {! b( e1 k6 M头三年的利息我收你3%
- S1 f6 D5 U& s另外3% 算是你借我的; e' G% W) k& @0 }
30万的房子
' r* t1 d! {/ b$ a x一年3%就是9千
9 a* T. J& I3 }三年就是2万72 ^" N+ x' ]. I* P* I: ^
这样就需要借贷32万7千块钱
& u% A" X0 O- @! i再加上贷款公司1万3千块钱的提成
' M) L1 G0 G' L一栋30万的房子' t3 E* u/ s: G& i2 |) M
贷款要34万
) K1 f( @& `; w, j1 A( |每个月按揭费用1千4出头
5 F. c* I$ R7 g& Q4 U5 H5 E+ K/ s
张三说
9 M0 U9 _6 E+ d" e0 D万一三年之后利息上调
# G! {' @2 l2 @* |我付不出钱来怎么办?贷款公司说
1 |. w( L2 F1 K2 n2 n+ B不要紧
/ F0 E' K4 ]9 M! o6 }/ k三年之后咱们再重新贷款! i% I* _7 p, w( n* P/ J' S$ W1 Z
借新钱还旧债- N. e4 z% c: Q; E) W# Y" f. B) |1 E
那个时候房价更高8 `$ X; d3 `! G: J; Y1 J
说不定还能借更多的钱1 X# u6 Z- Q6 A' r9 i+ X i7 e% ?
大不了把房子卖掉还钱就是了
0 g, B: Q; A; U8 `7 A0 U
- f1 d% l' x; E; v, ]张三一听
5 z, k8 U" s. }这么好的交易岂有不做之理?因为张三现金和收入都不够传统的15年或30年固定利率贷款
9 `( i- D5 g: O( j" V0 d属于风险高的贷款
h. p: J* w i% I也叫次级房贷' o1 T/ C, o: ]+ e0 J" D. o- z
8 H% b1 |4 C+ H8 y% g# |! c
回去之后
* i! F1 m5 i1 G* Q, ]贷款公司把过去一个月一百个类似张三的次级贷款包装在一起
' {& P7 u+ R4 i$ |( z3千万左右的贷款- E6 X0 z* p! s2 D- U. }6 T5 x4 \
卖给投资银行( m& N9 N0 h- u2 @- C
投资银行把从各地贷款公司那里买来的次级贷款/ s, j! n7 |2 G% m' o+ U% m
再组合包装成30亿的金融产品放到投资市场
6 P6 ^' n1 R& A# A叫做房屋抵押投资+ q' o/ Y9 J, ^. r: o
卖给投资者
; r8 [9 m/ }$ y J" k4 R- b) m' } i* j/ H5 g
投资者买进了这些投资也会担心
" c2 n. t6 _+ e( I$ f* L- e( U8 Y; e万一抵押投资价格下跌怎么办?不要紧' A" V3 T8 K1 y1 X3 f
有保险公司推出了保险产品对冲风险
' i" X* }6 I8 t4 G" E2 `只要你支付一定的保险费0 [5 v/ u3 m& {& {
万一投资贬值8 v Z" q! i' i, o' D- u
保险公司原价赔偿4 x5 x5 B3 J" w2 z- l+ I7 W
5 j0 e- H; z: Y9 v. N( l$ o3 ] b
这样一来
2 F& b4 R& C* n1 F% m7 {+ @张三买到了平时买不起的房子& N, l" T7 x8 P& z
贷款公司赚到了佣金9 X$ l7 X& L- k
银行通过再包装推出了新的金融产品
; J* `" D3 x. v8 X# k- l$ H投资者找到了安全的投资' t, C: ~6 W2 V, J
保险公司赚足了保险费
; t. b: G' _! S5 z皆大欢喜啊!
0 j4 ^0 b V" Q; S/ C' m6 C$ s
3 `7 F* @6 X0 r6 O* v殊不知0 ]% Y7 y- e5 z; K# E
泡沫总有破灭的时候
) Y% a; I: D: T+ t% ^, ~物价上涨、利率上升- P [# x: o* g7 K
到第三年的时候
2 S/ ]7 P1 M3 ^1 y3% 的利息跳到12%
+ A3 b" ~& \9 j( k' x. s' B按揭费用从1千4跳到3千5
?5 ]3 T% e0 o, C0 K2 M3 _房价从30万跌到15万- E7 T1 d* p- V8 W; c; a* p, X
可是贷款还欠着33万" S' r& ^2 Q! g% F; W: K$ k
千千万万个张三付不出钱
6 b r3 x& ~3 I- M% I也贷不到款: f2 w- p V, H3 W2 M' z, Y
房屋被银行没收
. B8 z! B* E3 O7 t- b6 a: ~5 K5 ?银行的贷款抵押投资价值严重缩水' `% C- Y0 X, r8 q
坏帐剧增
% L0 g/ g0 }( j+ h% |0 r: h; }亏损连连
2 V. c3 q& |1 F- K: v 保险公司面对层出不穷的索陪无钱支付 q: I$ j) `. \ ?5 V. {+ b7 q: E
资金告急! }" B1 F3 _9 I6 r, q% \3 R6 z
这就是AIG 的困境2 p! G" w6 L/ } V4 p
$ j& r2 k8 I4 ?1 g+ K9 ]6 G1 t" J5 v这不是贪婪造成的么?超过自己的经济能力买房消费是贪
, F L }! I: L2 p不顾对方是否有偿还能力鼓动贷款是贪
; h" c& Y7 j- N- s/ N把次级贷款包装上市牟取暴利是贪
; t7 o' p. I6 c- V+ J没有足够的准备金而赚取对冲风险的保险费还是贪
- u/ L7 B; V: g7 v) q 俗话说吃一堑长一智
: |1 v: D) U& D, m+ L只是这个亏吃的可是够大的% @) N% d1 r* I( _+ f! w a
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