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! e2 {( B; ~' x2 ~2 y7 C
8 i3 [: }- N! H* q
近来
6 s1 J# U. P. b" N$ a4 `华尔街风雨飘摇 , M5 B) r4 Q' e1 A$ x' S
雷曼兄弟投资公司倒闭、美林证券被收购、最大的保险公司AIG 被收归国有
! \( a7 D6 n i* P# I& {2 }1 d华尔街版图大变样
! [+ B- R# k* v全世界的股市都如同高台跳水一路而下# n2 {2 b N# R1 B; S
金融市场走到今天这个地步+ H5 d6 A2 D% n% E
说复杂也复杂5 \! M( N7 ^7 k3 W C# @4 J
说简单也简单
# ^4 g) `& s) u j9 {( Q& d就两个字:贪婪" f7 ~" L, B$ V8 g
5 m, L* s7 n0 d1 i. A7 A# m让我们简单的回顾一下历史/ M* M2 M. c3 X
过去15年来7 i t) P! U$ C3 x* T8 K
美国婴儿潮出生的人开始进入退休阶段
" q" K: S) B, ^. i8 t; O* ^子女独立了7 F+ k" f* j# k$ |$ r6 Q# ]3 n
经济负担小了) ~9 ]2 e" z3 L( ]9 q
很多人开始搬到气候温暖的地方居住1 U8 C+ L v8 k4 u
不少人购买渡假房7 a# R. Z E; C
子女成家立业也需要买房子7 K8 ?" N# j- }& P' q
再加上美国是唯一一个人口还在增长的发达国家
! f3 e, K( e8 z对房地产的需求增大
O$ `/ R2 H6 {+ t但是供应跟不上
* `/ q2 A0 I- O) T% X房价从九十年代末期开始明显增长
* ?6 C; |! _" R) t4 y [$ w8 B( o. p4 r9 N& Y' n3 U" u# l! W7 M
; k7 Q! O/ e! }3 r, D/ v5 A911 事件之后美国经历了短暂的萧条
9 P: g" s7 `3 j* U/ _联储会连续降息以刺激经济
0 S3 o) y1 y* C% O利息降低, g1 ^9 x( K- ^/ E& P
借贷成本降低
& ] H# s( i; ?; [. @( z, P8 m房屋贷款成本降低- ~ B& ]6 m" T
房地产市场需求更大6 e* |8 [, w; }
房价一路上涨! ^* |9 d' C8 R- I4 Z( b# ^: s
传统的房屋贷款一般是需要付5%到20% 的头期款
/ l- P% E# u, u" b+ e0 @固定利率
5 Z% J! ^7 u6 Z2 h15年或者30年为期+ N0 D7 T0 E; |7 F6 l. S, G
比如说张三买了一栋30 万的房子/ @, k$ u: U' `% ~+ [
自己付20% 的头期款5 ?/ l2 s7 G; \' |0 \
借24万2 l; [( ]7 p" }3 _7 u9 Y6 f' I
8% 的利息
3 U" J0 W% p: W+ j8 P3 I- U1 z30年
2 v. S3 o) R2 l% \4 b这样的话+ i' I' K4 k/ ~0 Y4 @
张三需要拿出来6万块钱的现金
" ?$ m' c% {2 [/ w D" H每个月的按揭费用是1千8 E3 x. `% ^5 o$ U4 W( f. ~" n
30年还清
8 c1 g* n! _1 f# }
& ~+ ?. y! _3 ]& u P, \但是张三说我没有现金7 V5 i+ T: f9 O! R5 g1 L- Z9 u
付不出头期款
: c+ C" B& F6 @. {+ E' {# X怎么办?贷款公司说
/ K! F7 Y4 t( x4 V6 m$ D4 ]没关系
$ ^& F0 {2 U& t0 _6 s9 x现在我们有更有创意的借贷方法( u1 I0 Q y9 D5 B
不需要付头期款, o6 I7 C& |4 g( E
也不用8%的利息0 p7 R4 a4 A. y& i
是浮动利息& D2 ^5 w* R' N# D- E. `
头三年只要付6%
/ ~1 D, O9 n& r( G# t三年后涨到12%0 y8 e% J7 D+ O9 a% ?) O9 D, d
然后随市场浮动9 s: Z" [1 f( H! t ?, j* I) T
这样一来
! X L) q+ C( N* w8 M" H% \* Z# ^( k你不需要现在就拿出一分钱的头期款0 B! n! c% N; m5 P
每个月的按揭费用是1千9
7 g/ V1 W9 Y! O3 X& \4 m
8 p1 q! n @; W9 }: {% k: }3 b张三说
; ^- x$ e% ?( b% n不用付头期款好啊6 h3 K* e5 Y' m; P5 Q
但是一个月1千9我也付不出啊6 n; O$ k2 d! e0 ?) f' ^, A" p
贷款公司说& e1 S6 |* G: J( p8 K
不要紧
: K/ [# ?" f/ k2 Y8 y你可以把头三年部份的利息也借出来6 d+ ?* ^5 R) i X' S1 v
这样7 l. w% a" t) C: `+ ~4 a" }
头三年的利息我收你3%8 e7 K+ @6 q% s9 g8 n
另外3% 算是你借我的
# ~% a3 ?$ j/ F b& D8 n30万的房子
4 Z) }" P$ G" L; ?) _一年3%就是9千
- D; N% d- a8 ~7 |% b三年就是2万7
9 R7 |8 J) a3 p7 I5 q& m! }; U这样就需要借贷32万7千块钱# ~$ u) K- u) A* E" _. [/ ]
再加上贷款公司1万3千块钱的提成% z7 Y# a3 g9 |# q2 g, W, ]5 ^6 e
一栋30万的房子. y3 U5 O- y/ G3 M* X7 a; T
贷款要34万
" N: t' {! ~$ m每个月按揭费用1千4出头 `& E8 @; K! R& N1 b9 m+ Q
+ i/ _: ~, Y+ `, k, q2 y* ?张三说" Z: V/ x: J) b$ Q+ S
万一三年之后利息上调( R. U$ F" M- }$ V& B! ]
我付不出钱来怎么办?贷款公司说. I+ ^! I. t% a
不要紧1 D1 a. u. V P
三年之后咱们再重新贷款) h0 G9 \. R2 p0 j& e4 E( X6 s
借新钱还旧债$ C: Y" M% v/ c& _
那个时候房价更高1 w: a. X0 o9 v* L
说不定还能借更多的钱6 [) N& R4 E, r+ J! f ]- K
大不了把房子卖掉还钱就是了, z$ L: g+ ]" \4 V5 X
0 ~4 a3 x0 m+ J+ b( v张三一听( D9 w5 I7 L7 J9 G4 T: u$ e+ Y6 M
这么好的交易岂有不做之理?因为张三现金和收入都不够传统的15年或30年固定利率贷款
( }8 r$ r" b- b属于风险高的贷款/ w" B5 Y, b R# O. j7 r
也叫次级房贷/ y5 I, D3 e; W/ s' g0 S! X9 B
2 V& o/ x6 L: V0 B& ^ {$ N. J
回去之后- l& i& y1 q/ u/ E' ?" V% s
贷款公司把过去一个月一百个类似张三的次级贷款包装在一起
+ m& M: R9 z O8 b/ v, ^3千万左右的贷款$ t) _$ l. b. h7 ?
卖给投资银行; ~, W- c8 r( x8 B. O O6 Y6 C
投资银行把从各地贷款公司那里买来的次级贷款' f2 g, T7 v8 l. g; F/ |% i
再组合包装成30亿的金融产品放到投资市场
; [$ i' K2 E7 q+ ^叫做房屋抵押投资
/ v' F0 x- M0 i, p卖给投资者; C7 ?3 t. a2 V. R0 c. p Y
o" N' n3 [1 e
投资者买进了这些投资也会担心. C5 Z. D8 j* Z1 |0 Q
万一抵押投资价格下跌怎么办?不要紧1 d' p( T5 l, J' B* r; F' l4 p
有保险公司推出了保险产品对冲风险
5 U: }* [. o v2 R( l只要你支付一定的保险费
& m/ }1 z! l5 R0 u. F4 w/ f万一投资贬值
" G/ j( C( `2 p5 Y保险公司原价赔偿2 j( {. O9 f" }9 ] F6 I! `
! h( \* n# \% l& _- |4 w
这样一来8 j% g! ?. q+ W4 k2 _4 D0 u
张三买到了平时买不起的房子( c& Y" m ~5 |/ _1 w- f
贷款公司赚到了佣金3 J" ^ c+ A3 g, l+ K( z
银行通过再包装推出了新的金融产品
2 [" l8 c1 C' b/ M# K# {投资者找到了安全的投资
6 R% B) O4 \2 @2 d3 y+ W保险公司赚足了保险费& z' }- ?& U# w+ A( ]
皆大欢喜啊!
- H6 x3 l6 Y& E$ i- ^; u# P$ u0 q% Z: `+ H6 p3 v
殊不知9 w% n" K+ h w' O$ a- l
泡沫总有破灭的时候
2 N- w! g# u u( j' |. i l物价上涨、利率上升- }1 c1 t# B, k( L. f" s! P
到第三年的时候
" | L* p1 A+ ?+ ~3% 的利息跳到12%
3 v5 V% f: J! G6 ]# @按揭费用从1千4跳到3千5: j0 a1 W7 w+ y8 k: V) r/ X
房价从30万跌到15万
$ X* Q; t3 _, m8 q8 E* y可是贷款还欠着33万
- v6 o9 o5 w( Y2 r5 a+ `/ s千千万万个张三付不出钱( Z, y5 G! ?) j! W
也贷不到款
' M. C$ S/ o; {6 `. N% B- y. L! m% C& ]房屋被银行没收, `+ P7 i+ G5 d" a, L
银行的贷款抵押投资价值严重缩水5 V8 ~: T. C0 \( R6 i; F
坏帐剧增
' L4 ~9 T0 e5 z" E6 n% A2 A亏损连连7 X5 m' K* x( w' Y
保险公司面对层出不穷的索陪无钱支付/ i- \* g: r" `
资金告急
8 G# [5 h, O4 r$ {7 [# r% t) M这就是AIG 的困境
$ E" t3 \8 L* `# ^" @3 |; p; r3 F5 _; M9 v0 w5 B; D& F" R. @' t6 v. i
这不是贪婪造成的么?超过自己的经济能力买房消费是贪
( i3 q/ @( l, `1 ~* q不顾对方是否有偿还能力鼓动贷款是贪
# B' W R- P- `7 V4 ~) C' [把次级贷款包装上市牟取暴利是贪9 z7 Y5 \& V; b7 T) @, t
没有足够的准备金而赚取对冲风险的保险费还是贪
6 ^4 _) i7 ]; i0 a8 L; A. T 俗话说吃一堑长一智
9 |; {- l" Z/ S( ^ c# F2 |. b I0 m只是这个亏吃的可是够大的
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